為活絡不動產市場，我國不動產證券化條例業於九十二年七月二十三日公布。不動產證券化成功之要素之一，係要對證券化標的之不動產做精密之估價。我國雖已於八十九年十月四日訂頒不動產估價師法，建立不動產估價師制度，但對不動產證券化之估價技術尚有提升空間，日本不僅在不動產估價技術上累積數十年經驗，可謂相當精細，且不動產證券化制度亦已推動多年，值得學習。另我國課稅地價仍採大量估價之區段地價方式，估價技術及方式為了稽徵成本考量，無法達到個別因素考慮之精密程度，故九十三年全國已積極試辦基準地制度，並選定及查估五百點基準地。日本已採基準地估價方式制度數十年，兼具精密及大量估價之優點，亦值得學習引進國內。我國與日本或許在地小人稠也共通之處，皆以查估土地地價為重心，此為與美國等其他國家土地及建物合併課徵不動產稅有所不同。因此在不動產估價技術之運用上，學習日本相關規定及作法上有其意義。本次向日本國土交通省、不動產研究所、不動產鑑定協會、明海大學不動產系、都道府縣公示基準地地價單位及許多不動產鑑定士參訪學習。獲致研究心得，在不動產證券化估價方面，發現估價報告在日本官方並無審核機制，但證券化案例成熟，估價報告成果豐碩，其具體估價方式有待向國內推展。另日本開發型證券化之漸次推展，亦值得我國不動產證券化條例納入參採。至於基準地估價方面，日本公示地價特色在於「重質不重量」，重質結果估價求精，其估價技術亦值得我國全盤學習；惟整體不動產估價制度之仿效，需衡量我國與日本不動產估價制度建立之淵源有所不同，故我國所採用之基準地制度，即不能全盤比照日本作業方式，而須結合本國國情予以調整。